Anlass
- Die bestehende, 1993 durch die Bürgerschaft beschlossene soziale Erhaltungssatzung, gemäß § 172 BauGB, Abs. 1, Satz 1, Nr. 2 BauGB, wird für den Ortsteil Rostock-Warnemünde auf Basis aktueller, erweiterter Daten fortgeschrieben.
Ziel
- Mit der sozialen Erhaltungssatzung und dem B-Plan „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen“ soll dazu beigetragen werden, Verdrängungsprozesse zu verlangsamen, abzumildern und einem sozial integrierten Städtebau, der von verschiedenen Funktionen, Nutzungen, Infrastrukturen und sozialen Milieus geprägt ist, zu fördern.
- Diese Zielsetzung verfolgt auch das zurzeit in der Fortschreibung und Aktualisierung befindliche Strukturkonzept Warnemünde.
Grundlage
- Die „Soziale Erhaltungssatzung“ – umgangssprachlich auch Milieuschutz-Satzung genannt – besagt gem. Absatz 1, Satz 1, Nr. 2 des § 172 BauGB: „Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen (…) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (…) der Rückbau, die Ände-rung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.“
- Demzufolge bedürfen Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Gebäude und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine spezielle Genehmigung, so dass Luxusmodernisierungen sowie eine unangemessene Erhöhung des Standards der Wohnungen in der Regel verhindert und die angestammte Bewohnerschaft (das „Milieu“) vor Verdrängung geschützt werden sollen.
Hintergrund und Begründung
- Vor allem einkommensschwache Haushalte, aber auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben zunehmend erhebliche Schwierigkeiten in Warnemünde, deutlich erhöhte Mietbelastungen zu tragen, u.a. als Folge eines steten Mietenanstiegs aufgrund stark angespannter Wohnungsmärkte, begehrt gewordener innerörtlicher Wohnstandorte durch aufgewertete Stadträumen (z.B. durch Sanierungsmaßnahmen) oder aufgrund umfassender Modernisierungen der Wohnung oder des Wohngebäudes.
- Neben den steten und z.T. sprunghaften Anstieg der Wohnungsmieten, wie im Falle des Ortsteils Seebad Warnemünde (Mietenspannenentwicklung von 2013-2019 zwischen 16,1 und 29,1% in Abhängigkeit des Gebäudealters, alle Gebiete Warnemündes gelten als gute bis besondere Wohnlagen), bewirken insbesondere Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in einem Quartier, die in der Regel mit Modernisierungsmaßnahmen und ein überdurchschnittliches Ausstattungsniveau in den Wohnungsbeständen einhergehen, die Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung.
- Der wachsende Nachfragedruck für den Wohnstandort Warnemünde, der sich prognostiziert insbesondere für das küstennahe Wohnen in den kommenden Jahren fortsetzen wird, verbunden mit dem wachsenden Zuzug nach Warnemünde und dem gleichzeitigen Wegzug angestammter Bevölkerungsgruppen, die sich die steigenden Mieten aufgrund schrumpfender preisgünstiger Mietwohnungsbestände nicht mehr leisten können, der Verlust an differenzierten Wohnungsangeboten (u.a. größere, preisgünstige Wohnungen), wird in der Ortslage Warnemündes insgesamt zu nachteiligen städtebaulichen Entwicklungen führen.
- Die hierdurch betroffenen, verdrängungsgefährdeten Bevölkerungsgruppen sind Haushalte geringeren und mittleren Einkommens, ältere Personenhaushalte und ältere Single-Haushalte, Alleinerziehende und junge Familien mit Kindern – für letztere fehlen vor allem entsprechende Wohnraumangebote in Warnemünde.
- Da es auf dem Rostocker Wohnungsmarkt kaum preisgünstige, in zentralen, innerstädtischen Lagen entsprechende Wohnraumangebote gibt, die eine Alternative zum bisherigen Wohnstandort bieten, versuchen die Haushalte so lange es geht, in ihrer angestammten Wohnumgebung zu bleiben.
- Ohne Interventionsmöglichkeiten von Seiten der Hanse- und Universitätsstadt Rostock auf Grundlage der Aktualisierung der Datengrundlage zur Begründung der Erhaltungssatzung wird das gewollte Ziel, der Erhalt der charakteristischen Milieus und der damit verbundenen Bewohnerstrukturen in Warnemünde, nicht erreicht.